지난해부터 잇따르고 있는 전세 사기 여파로 전세 사기에 대한 두려움이 퍼져있다. 월세 계약 비중이 점차 높아지고 있지만 사회 초년생에게는 월세를 내는 것 또한 매우 부담스럽다. 전세 계약 시 내 보증금을 지킬 수 있는 방법은 없을까? 오늘은 전세 사기 안 당하는 법, 전세 사기 예방 방법에 대한 이야기를 해볼까 한다.
🤯 전세 사기 유형, 어떤 것들이 있나?
세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 통틀어서 전세 사기라 한다. 대표적인 유형으로는 시세를 부풀려 막대한 보증금을 챙기는 수법, ‘바지 집주인’을 내세우는 수법이 있다. 세금 체납 사실을 감추거나 전세 보증 보험에 대해 거짓말을 하는 집주인도 있다.
- 🎈시세 부풀리기 : 집주인과 감정인이 한편이 돼 시세를 부풀리고, 보증금을 챙기는 수법이다. 나중에 집이 경매에 넘어가면 문제가 된다. 그때 실제 집값보다 전세금이 낮으면, 세입자는 보증금을 전부 돌려받을 수 없기 때문이다. 이런 경우를 깡통 전세라고도 한다.
- 😎 ‘가짜 집주인’ 내세우기 : 집주인이 세입자에게 시세를 부풀려 차익을 챙긴 다음, 주택 소유권은 가짜 집주인에게 넘기는 방식이다. 그럼 이전 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 없어지는데, ‘바지 집주인’은 자기 돈으로 집을 산 것이 아니기 때문에 돌려줄 보증금이 없다. 결국 세입자만 큰 피해를 받게 되는 것이다.
- 🤫 세금 체납 감추기 : 집주인이 세금을 밀린 상태지만, 이를 숨기고 계약을 맺는 수법이다. 밀린 세금이 있는데 집이 경매로 넘어가면, 경매대금 충당 순서에서 밀려 세입자가 보증금 전액을 돌려받지 못할 수도 있다.
- 🤥 전세보증보험 관련 허위 계약 : 전세보증금 반환보증(전세보증보험)은 전세 계약이 끝나면 세입자가 보증금을 무사히 돌려받을 수 있도록 책임져 주는 보험이다. 다만 가입 조건이 까다롭다. 자신의 신용 문제로 전세보증보험 가입이 안 되는 것을 알면서도 거짓말로 계약을 체결하는 집주인이 있다.
🛡️ 전세 사기 안 당하는 법 ① : 집 계약 전 확인 사항
보증금을 지키기 위해서는 어떤 집을 선택할지 고를 때부터 그 집이 안전한 지를 꼭 확인 해야 한다. 아무리 채광이 좋은 집이라도 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큰 집이라면 피해야 한다. 전세 사기 예방을 위해서는 크게 네 가지를 확인 해야 한다.
- 📊 실제 시세 확인 : 계약하려는 집의 실제 시세부터 파악해야 한다. 보통 매매가 대비 전세가(전세가율)가 70~80%를 넘으면 위험하다고 여겨진다. 시세는 공인중개사나 집주인에게 묻는 것보다는 직접 알아보는 것이 좋다. 국토교통부에서 운영하는 『실거래가 공개시스템』에서 시세 확인이 가능하다.
- 📑 등기부등본 확인 : 등기사항전부증명서 상 문제는 없는지 확인해야 한다. ‘대법원 인터넷등기소’에서 직접 떼볼 수 있다. ‘갑구’에는 소유권에 관한 내용이 포함된다. 압류, 가압류, 가등기 등 소유권을 제한할 수 있는 요소가 있는지 확인해야 한다. ‘을구’에서는 주택에 설정된 근저당권 또는 전세권 등을 확인할 수 있다. 입주 전 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면 나보다 은행의 권리가 앞서게 된다. 그럼 집이 경매에 넘어갔을 때 전세금을 돌려받기 어려워질 수 있다.
💡등기부등본 용어 알아보기 - 압류·가압류 : 집주인이 빌린 돈을 갚지 않아 돈을 빌려준 사람이나 법인이 대신 이 집으로 돌려받겠다고 신청한 경우다. 그만큼 집주인이 경제적으로 어려운 상황이라는 뜻으로 볼 수 있다. - 가등기 : ‘소유권 이전 청구권 가등기’가 기록돼 있다면 집이 다른 사람에게 넘어갈 예정이라는 의미다. 소유권이 정확히 어떻게 되는 건지 반드시 확인한 후 계약을 진행해야 한다. - 근저당권 : 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리면 근저당권이 설정된다. 근저당권이 잡힌 금액과 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80% 아래여야 안전하다고 평가한다. - 전세권 : 그 집을 소유하지 않아도 사용하면서 생기는 수익을 가질 수 있는 권리다. 예전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 설정해 놓았을 가능성이 있다. 따라서 전세권이 기재돼있으면 계약을 다시 고려해 봐야 한다.
- 🏗️ 건축물대장 발급 : 건축물대장은 집에 대한 정보를 정리해서 기록한 문서다. 정해진 용도대로 건물을 쓰고 있는지, 불법이나 무허가 건물은 아닌지 확인해야 한다. 위반한 사항이 있다면 주택임대차보호법에 적용되지 않기 때문이다. 보증금 관련 문제가 생기면 정부의 지원을 받을 수 없다. 경매에서 집 가격이 낮게 형성되는 이유이기도 하다.
- 💸 세금 체납 여부 확인 : 집주인에게 밀린 세금이나 임금이 있는지도 확인해야 한다. 체납 세금에는 ‘법정기일’이 있다. 세금이 부과된 날짜인데, 법정 기일이 세입자의 전입 신고보다 앞서면 세입자의 권리는 뒤로 밀려난다. 집이 경매에 부쳐지면 낙찰금에서 그 돈이 먼저 빠져나가는 것이다. 확인하는 방법은 우선 집주인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하는 것이다. 홈택스 등을 통해 국세나 지방세 미납 내역을 확인할 수도 있다.
🛡️ 전세 사기 안 당하는 법 ② : 집 계약 중 확인 사항
계약을 할 때는 계약 내용을 녹음하는 등 해당 내용들을 계약서에 꼼꼼히 기록하는 게 중요 하다. 이외에도 올바른 계약을 위해서는 주택 소유자, 대리인, 공인중개사, 계약 내용, 특약 사항, 이렇게 총 5 가지 요소를 확인 해야 한다.
- 🏠 주택 소유자 확인 : 계약을 체결하러 나온 사람이 등본상 집 주인이 맞는지, 임대인의 신분증을 제시하는지, 등기부등본 상 임대인이 여러 명인 경우 임대인 모두와 계약 하는지를 확인해야 한다.
- 👔 대리인에 대한 확인 : 집 주인 대신 나온 사람이 위임장을 가지고 있는지, 위임장에 집 주인과 대리인의 인적사항 , 집 주소 , 보증금 등 계약조건 , 보증금을 받을 사람이 명시되어 있는지를 꼼꼼히 확인해야 한다.
- 🥸 공인중개사 자격 확인 : 개업 공인중개사가 맞는지 , 공인중개사 본인이 맞는지를 살펴야 하며, 주택의 권리관계와 시설 등에 대한 설명이 적힌 ‘중개대상물 확인서’를 교부하고 내용을 설명해 주는지, 공제증서를 교부하는 지를 확인해야 한다.
💡부동산 공제증서란? - 부동산 공제증서란 일종의 보험이라 할 수 있는데, 공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 계약자에게 손해가 발생하였을 경우 한국공인중개사협회 또는 보증보험회사에서 피해 금액 보상을 보증해준다는 의미를 담고 있다.
- 💼 계약 내용 확인 : 임차하는 주택의 주소 , 면적이 건축물대장 , 등기부등본과 일치하는지, 임대인 , 공인중개사의 인적사항이 정확하게 작성되었는지, 계약 시작일자와 종료일시가 정확하게 명시되어 있는지, 보증금과 월세를 납부하는 날짜와 입금하는 계좌가 명시되어 있는지, 그리고 관리비에 포함된 세부 내역과 부담주체가 명시되어 있는지를 확인해야 한다.
- 📑 등기부등본 재확인 : 전세 계약서를 작성하는 시점에서 등기부등본을 다시 확인해야 한다. 그새 주택 관련 권리 상황에 변화가 생겼을 수도 있기 때문이다. 나중에 잔금을 치르기 전에도 등기부등본을 다시 살펴보면 더 좋다.
- ✅ 특약 넣기 : 계약서를 쓸 때 안전장치로 특약을 넣을 수 있다. 고려해 볼 만한 특약은 다음과 같다. ‘① 집주인의 국세 체납이 확인되면 계약을 취소할 수 있다, ② 집주인 명의가 바뀌면 계약을 해지하고 보증금을 돌려준다, ③ 계약 직후 임대인이 집을 담보로 대출 받으면 계약을 취소한다, ④ 전세보증보험이 반려되면 계약을 취소한다’ 등이다. 그 밖에 임차인에게 일방적으로 불리한 특약사항은 없는지, 임대인이 구두로 약속한 내용이 특약사항에 반영되어 있는지도 확인해야 한다.
🛡️ 전세 사기 안 당하는 법 ③ : 집 계약 후 확인 사항
계약을 하고 이사만 하면 끝나는 게 아니다. 사는 도중에 임대인이 바뀌면 어떻게 해야 할까? 세입자는 누구에게서 보증금을 돌려받을 수 있을까? 계약 기간이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야하나? 다행히 주택임대차보호법은 세입자의 보증금을 보호할 수 있는 장치를 마련 하고 있다. 대표적으로 ‘대항력’ 과 ‘우선변제권’ 이 있다.
- 🏚️ 주택 상태 확인하기 : 잔금 치르기 전 확인한 등기부등본에 변동 사항은 없는지, 집 상태가 계약조건과 동일한지를 확인해야 한다.
- 👨⚖️ 대항력 갖추기 : 대항력이란 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 말한다. 대항력을 갖추었다는 것은 나랑 계약했던 임대인이 집을 팔고 새로운 임대인이 나타났다고 해도, 새 임대인이 나를 내쫓을 순 없다는 뜻이다. 그렇다면 대항력을 가지려면 어떻게 해야 할까? 주택임대차보호법 제 3 조에 따르면 “주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제 3 자에 대한 효력이 생긴다” 라고 한다. 따라서 집 열쇠를 모두 받았는지 (출입문 비밀번호를 전달 받았는지)를 확인하고, 전입 신고를 지체 없이 하는 것이 중요하다.
- 🤑 우선변제권 확보 : 우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미한다. 세입자가 우선변제권을 가지게 되면 집주인의 채무가 쌓여 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 먼저 돈을 받을 수 있다. 우선변제권을 갖기 위해서는 앞서 설명한 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 한다. 대항력은 그 집에 실제 거주하면서 전입신고를 해야 생기지만, 확정일자는 이사 전에도 임대차계약서만 있다면 받을 수 있다. 그래서 계약서를 작성한 날에 바로 확정일자를 발급받는 것이 좋다.
- ⛑️ 전세보증보험 가입 : 전입신고를 하고 확정일자를 받았다면 전세보증보험에 가입할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증에서 제공한다. 이중 본인의 상황에 맞는 보험에 가입하면 된다. 단, 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 한다.
🚀 오늘의 핵심 요약
- 세입자가 보증금을 돌려받지 못한다면 전세 사기를 당했다고 한다. 시세를 부풀려 막대한 보증금을 챙기거나 ‘바지 집주인’을 내세우는 수법이 대표적인데, 세금 체납 사실을 숨기거나 전세보증보험에 가입할 수 있다며 거짓말을 하는 경우도 있다.
- 전세 계약 전에는 집의 시세를 파악하고, 등기부등본과 건축물대장 등의 서류를 확인해 피해를 막을 수 있다. 집주인의 세금 체납 여부도 확인해야 한다.
- 계약을 체결할 때는 마지막으로 등기부등본을 확인하고, 특약을 넣는 것이 좋다. 계약 이후에는 전입신고와 확정일자를 먼저 처리하고, 전세보증보험에 가입하면 된다.
복잡한 전세제도 속에서 세입자는 항상 불리한 입장이다. 집주인과 공인중개사 등이 짜고 작정하고 세입자를 속이면 피할 방법이 없기 때문이다.
하지만 미리 대비할 수 있는 부분도 많다. 최근 정부에서도 적극적으로 지원 책을 내놓는 중이다. 올해 선보인 ‘안심전세’ 앱이 대표적이다. 전셋 집을 구하고 있거나 이미 전셋 집에 살고 있다면, 수시로 관련 제도를 찾아보는 습관을 가지도록 하자.
“전세 사기 ZERO! 안전한 전세 생활을 기원합니다.“
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